Tout sur l'assurance

Je sais qu'il y a un sous forum consacré à ces parties, mais dans questions les plus fréquentes peut-on avoir un topo aussi clair que possible sur les assurances nécessaires dans le cas de l'achat et du montage d'un kit?

C'est un sujet sur lequel on réfléchie depuis longtemps...La complexité vient des différences selon qu'il s'agit de l'achat simple d'un kit, de l'achat avec auto-construction ou non, du niveau de la construction (hors d'eau/hors d'air ou clés en main) etc.
Bref très complexe en France où l'on aime sur-protéger l'acheteur au point parfois que ça se retourne contre l'acheteur...
Je vais revoir ce que j'avais mis en favori...et je poste!

C'est un sujet qui m'intéresse au plus haut point également !

Il faut d'abord faire un travail de définition des termes employés.
Et d'abord les notions de maitre d'ouvrage et maitre d'œuvre souvent confondues par le grand public
Le maitre d'ouvrage c'est le particulier, le client...bref celui qui achète. Ouvrage doit être compris au sens de "chose". Le client est celui qui achète une chose: kit, maison etc.
Le maitre d'œuvre c'est l'entreprise, le monteur, l'artisan. Oeuvre doit être compris au sens de "travail".
Un petit moyen mnémotechnique pour ne pas se mélanger les pinceaux: un chef-d'œuvre est un travail parfait/ Donc le maitre d'oeuvre est le maitre du travail.
A venir: les définitions de DO, décennale, HE/HA, "clés en main" etc.

PS Je rajoute que le maitre d'ouvrage ne peut pas demander au maitre d'œuvre de faire des aménagements qui ne sont pas compatibles avec la construction. Par exemple imaginons un client qui demande au monteur d'un kit de visser les montants de fenêtres sur les madriers. Le Maitre d'œuvre doit refuser. S'il accepte, il y aura avec le tassement des madriers des dégâts dont le Maitre d'œuvre sera considéré comme responsable auprès de tous les tribunaux!!!
Le maitre d'ouvrage (le client), n'est pas le roi qui décide tout!!! Qu'on se le dise dans les chaumières!

Hors d'eau / Hors d'air: C'est l'état de la maison lorsque son état ne permet pas au vent et à la pluie de pénétrer. Pour faire simple: c'est la maison lorsque des inconnus ne peuvent pas entrer parce que les portes et les fenêtres sont posées...et que la pluie ne peut entrer parce que la toiture est complètement terminée.
Clés en main signifie que la maison est totalement terminée: électricité, plomberie, sanitaires etc. Il ne reste au maitre d'ouvrage qu'à arriver avec ses meubles et s'installer...

Bernard a écrit:

Je sais qu'il y a un sous forum consacré à ces parties, mais dans questions les plus fréquentes peut-on avoir un topo aussi clair que possible sur les assurances nécessaires dans le cas de l'achat et du montage d'un kit?

Que voila un bon sujet!!! ...qui occasionne tant de disputes entre monteurs et clients

Alors continuons dans l'esprit de Yoda: La DO (Dommage Ouvrage) et la Décennale.
Je cite un site web officiel:
La DO
Principe
L'assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice.
Personnes concernées
Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître de l'ouvrage (personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise), sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75.000 € d'amende.
Toutefois, si vous êtes un particulier et si vous faites construire un logement pour vous-même ou pour votre famille (conjoint, ascendants, descendants), vous n'aurez pas de sanctions pénales si nous n'êtes pas assuré.
Nature des dommages

Il s'agit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction) ou impropre à l'usage auquel il est destiné.

Cette assurance ne garantit pas les risques de non achèvement de chantier.
Prise d'effet et durée

L'assurance dommages-ouvrages prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement , soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale , soit une durée de 9 ans.
Refus de l'assureur

Si l'assureur que vous avez consulté a laissé passer 45 jours sans répondre à votre demande, formulée par courrier recommandé avec accusé réception, son silence est considéré comme un refus.

Vous avez dès lors 15 jours pour saisir par lettre recommandée, le Bureau central de tarification (BCT).

Celui-ci fixera le montant de la cotisation à payer, et l'assureur sera tenu de vous garantir."
Source:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2032.xhtml
Ce qu'il faut savoir dans le cas de l'autoconstruction (quelle soit autoconstruction assistée ou non...c'est-à-dire que vous soyez ou non aidé par un professionnel):

Dans le cas d'autoconstruction, la DO n'est pas obligatoire puisque le constructeur c'est vous!!! Vous n'allez pas porter plainte auprès de vous devant un tribunal sauf à vouloir faire un séjour forcé en hôpital psychiatrique

La DO "a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice. La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. A charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés. Le point de départ de la garantie débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale. Elle garantit le propriétaire ayant fait faire les travaux, mais aussi les propriétaires suivant dans la limite de la durée de la garantie décennale."
Source:
http://www.guidedelassurance.com/L-assurance-dommages-ouvrage-qu.html
On voit sur ce dernier lien du guide de l'assurance que la DO fonctionne de pair avec la décennale et pose un problème classique: peut-on revendre dans les 10 ans si l'on a pas de DO? Oui mais l'acheteur par un document validé par un notaire doit vous décharger de toutes responsabilités. Si vous vendez 10 ans et un jour après la fin des travaux, il est évident que cet acte n'a pas lieu d'être.
La DO n'a de sens que par rapport à une décennale (si pas de décennale, il est idiot d'avoir une DO), puisqu'elle va permettre de vous couvrir avant de se retourner contre la compagnie d'assurance qui a fait une décennale pour un professionnel...
Toujours dans le guide de l'assurance cité plus haut:
"Lorsqu’un sinistre a lieu, la recherche des causes de cet évènement peut être longue et difficile. D’où l’intérêt de souscrire à cette assurance qui accorde une indemnité qui permet de payer, sans franchise et sans attendre de découvrir les responsables, les travaux de réparation. L’assurance dommages ouvrage couvre, pendant la durée de la garantie décennale, tous les dommages physiques compromettant la solidité de l’ouvrage relevant de celle-ci, y compris ceux provenant d’un vice du sol. Elle ne comprend pas les parties mobiles comme les portes et les fenêtres. Cette garantie ne s’applique pas aux dommages causés par l’assuré, ni à une usure normale, un incendie, un attentat, un cyclone ou autres causes étrangères. Elle peut, mais en option, s’appliquer aux dommages immatériels subis par le propriétaire ou ses occupants (préjudice dû à la perte de la jouissance de la maison, par exemple)."
On voit là l'intérêt de la DO: procéder rapidement aux réparations nécessaires... Si vous avez une décennale, mais pas de DO, vous allez avancer des frais considérables en procédures. La partie adverse va jouer l'écœurement en demandant l'expertise du sol et celle du béton (au frais du Maite d'ouvrage)...
Dans le cas d'achat de kits à des tarifs intéressants, il est bien mieux de passer par l'autoconstruction -assistée ou pas-, car la facture des différentes assurances peut dépasser le prix du kit!!! Hé oui!!! Et il y a bien pire: la décennale de l'entreprise qui traine les pieds!
J'explique: les vraies décennales pour les maisons en bois massif sont rares. Il faut que sur la décennale, il y est nettement écrit que la garantie couvre les maisons en bois massif. Beaucoup d'entreprises de rénovation ou maçonnerie ont une décennale qui ne couvre pas la construction de maison en bois massif, mais l'entreprise fait quand même du montage de kits complets. Quand l'assurance se rend compte que l'entreprise fait beaucoup de maisons en bois massif, elle peut se retourner contre l'entreprise et là...bonjour l'imbroglio juridique!

Conclusion: il vaut mieux une maison en autoconstruction assistée bien construite, qu'une maison mal construite sur-assurée!

Le maitre a parlé
Je rajoute aux propos de Corto que souvent les banques demandent une DO au moment de la demande prêt: il faut expliquer que vous êtes en autoconstructiion et qu'elle n'est pas nécessaire. Il faut parfois insister ou changer de crêmerie!
Il est bon de savoir aussi qu'une DO coûte au minimum 3000 euros. Certains constructeurs la proposent dans une sorte de "pack assurances"; j"avais contacté la Cie des Chalets qui propose ce type de service à ses clients...
Pour finir sur cette question: rien ne vaut un arrangement à l'amiable avec l'entreprise en cas de désordres...Les assurances se renvoient la balle dans tous les cas, DO contre Décennale etc. Ne rêvez pas et jouez avec les relations de votre constructeur: aller en justice est toujours une défaite...

Concernant la fameuse décennale:
"Tous les constructeurs (entrepreneurs, vendeurs d’immeubles à construire, architectes...) sont responsables pendant dix ans des désordres de trois types :

- ceux compromettant la solidité de l’ouvrage ;
- ceux rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;
- ceux affectant des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec l’ouvrage.

Le constructeur non responsable peut s’exonérer de sa responsabilité dans trois conditions :

- la force majeure et le cas fortuit : en cas d’évènements imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue de fleuve, glissement de terrain…)
- le fait d’un tiers : le constructeur est responsable de ses sous-traitants, mais pourra engager un recours contre ces derniers si leur responsabilité est avérée.
- la faute de la victime : dans le cas où le maître d’ouvrage (vous) s’immisce notoirement dans la conception ou la réalisation de l’ouvrage et qu’il est réputé compétent. Le constructeur pourra prouver que le vice de construction provient d’une cause extérieure.

A noter qu’il est aujourd’hui de plus en plus difficile de trouver une compagnie qui accepte de vous fournir ce type d’assurance car les abus des clients et le manque de sérieux de bon nombre de professionnels du bâtiment les en ont découragés."
Source: http://www.guidedelassurance.com/L-assurance-dommages-ouvrage-qu.html

Il faut noter (c'est important pour la construction bois où les défauts esthétiques sont parfois liés au produit lui-même) que la décennale ne couvre en rien les désordres esthétiques...
Il faut envoyer une lettre recommandée avec AC au constructeur et c'est valable 10 ans après la réception des travaux...
Disons-le tout net: il est difficile d'avoir une décennale dédiée aux maisons en bois massif, car ce procédé de construction est classé traditionnel (comme le pisé, les murs en moellons etc.), et de ce fait il n'a pas de DTU spécifique. Un DTU (Document Technique Unifié) rassemble les bons usages, les bonnes techniques, que doivent mettre en œuvre les artisans (façadiers, peintres, maçons etc.).
On comprend qu'en l'absence de DTU, il n'est pas facile pour un expert de déterminé s'il y a ou non malfaçon...
Notez enfin que de nombreux problèmes à venir dans la construction en bois massif sont dus au maitre d'ouvrage (le propriétaire), qui place par exemple des armoires ou placards vissés sur les madriers...et qui à terme vont gêner le tassement normal des madriers. Comme expliqué plus haut ( cf. La faute de la victime), la décennale ne s'appliquera pas puisque c'est vous qui avez fait la "boulette"...

Merci pour ces éclaircissements...
Je me pose une question: est-ce que le CCMI ( Contrat de Construction de Maison Individuelle) est obligatoire dans le cas de l'achat d'un kit? Parfois je lis que non, et parfois oui...

Bernard a écrit:

Merci pour ces éclaircissements...
Je me pose une question: est-ce que le CCMI ( Contrat de Construction de Maison Individuelle) est obligatoire dans le cas de l'achat d'un kit? Parfois je lis que non, et parfois oui...

Alors comme toujours en France, c'est trèèèèès compliqué
Si vous achetez un kit, et rien qu'un kit, pas de CCMI. Mais il faut que le contrat de vente soit rédigé sans ambiguïté.
Voila ce que la justice a tranché entre un particulier et un vendeur de kit:

"« Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 19 octobre 1998), que, par un contrat intitulé contrat de vente du 23 mars 1992, M. Mitre a chargé la société Etablissements Léon Cuny (société Cuny) de la construction d'un chalet en bois massif d'un certain modèle sur un terrain lui appartenant ; qu'alléguant que cette convention était un contrat de construction de maison individuelle et que la société Cuny devait assurer le montage des éléments en bois qu'elle avait livrés, M. Mitre a, après expertise, assigné cette société en exécution du contrat ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article 1er du contrat précise que la nature et la consistance des travaux sont définis dans le devis descriptif qui lui est joint, que ce devis et le devis estimatif qui y est également annexé, portent, réserve faite de certains travaux de gros oeuvre et de second oeuvre, sur un chalet " en prêt à monter, les différents éléments étant rendus sur le terrain " de M. Mitre et qu'il ressort tant des courriers échangés entre les parties postérieurement à la conclusion du contrat que du rapport d'expertise que, lors de la signature de ce contrat, les parties se sont entendues non sur un contrat de construction classique mais sur un contrat de vente prévoyant la livraison " en kit " des éléments nécessaires à la construction d'un chalet et que la société Cuny, si elle a vendu un tel chalet, fourni les plans d'assemblage et assisté le client dans ses démarches administratives, n'a pas pour autant entendu assurer la construction de celui-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, par motifs adoptés, que la société Cuny s'était contractuellement engagée à procéder à la construction d'un chalet pour un certain prix aux termes d'un document correspondant à un contrat de construction de maison individuelle et que le contrat prévoyait dans son article 2.2 que ses indications et stipulations devaient prévaloir sur toute autre pièce contractuelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
Source:
http://www.bdidu.fr/archive/2007/05/19/ccmi-et-vente-de-maison-en-kit.html

Mes cours de droits et d'analyse des arrêts sont un peu loin, mais j'en conclus:

1) que lorsqu'il y a montage du kit, il y a de facto un CCMI. Ce que confirme ce texte:
"Les types de contrats de construction - CCMI

Il existe deux types de contrats : le contrat avec fourniture de plan et le contrat sans fourniture de plan.

* Avec fourniture de plan

-le constructeur propose un plan et se charge de sa construction
ou
- le plan est fourni par un tiers mais le constructeur se charge de la construction
ou
- le constructeur fournit le plan et réalise une partie, même minime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.
Source:
http://www.choisirmonconstructeur.com/contrat-construction-ccmi-maison.html

2) Pour ne pas avoir à faire de CCMI, il faut que l'entreprise qui vend le kit et celle qui le monte ne soient pas liées par un quelconque contrat (sous-traitance etc.).
Dans l'arrêt de justice cité plus haut, on voit que la société s'était proposée à monter elle-même le chalet, en fixant un prix sur un devis...Ce qui revenait à faire un CCMI pour la cour d'appel. En tous cas c'est comme ça que je le comprends.

Je rajoute sans insister parce que Corto en a parlé ailleurs, que le CCMI fixe des règles de paiements compatibles avec une maison en "traditionnel", mais totalement inadaptées avec la construction d'un kit.
Voila les modalités de paiement dans le cas d'un CCMI:
" Les modalités de règlement :

5% à la signature
15% à l’ouverture du chantier
25% à l’achèvement des fondations
40% à l’achèvement des murs
60% à la mise hors d’eau
75% à la mise hors d’air
95% à l’achèvement de la plomberie, menuiserie, chauffage
5% à la livraison s’il n’y a pas de réserves
"
Source:
http://www.choisirmonconstructeur.com/contrat-construction-ccmi-maison.html


Or ce qui est valable pour une maison en traditionnel, longue à monter, ne l'est pas dans le cas d'un kit où tous les éléments arrivent en une seule journée...

Le CCMI est le contraire d'une bonne idée...D'ailleurs même les entreprises qui bossent en traditionnel ont du mal à le respecter. Il aurait mieux valu mettre en place des commissions obligatoires de conciliation en cas de litige. Là on fait le bonheur des compagnies d'assurance et des avocats au détriment du client qui paie toujours plus cher pour une protection bien souvent illusoire en fait...

Bon mais au final c'est quoi le bon plan pour construire en étant tranquille et sans se ruiner en assurances??

Bernard a écrit:

Bon mais au final c'est quoi le bon plan pour construire en étant tranquille et sans se ruiner en assurances??

Une assurance anglaise me propose d'offrir DO+ décennale+ garantie de fin des travaux+ 3 visites sur chantiers pendant construction à partir de 3500 euros...Perso je demande à voir et enquête afin d'en savoir plus...Chez les assureurs aussi on peut trouver des petits malins...